Droit immobilier

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L’achat d’une propriété est, pour la plupart d’entre nous, l’achat le plus important de notre vie. C’est pourquoi les transactions immobilières ont lieu devant un notaire : à la fois officier public et conseiller juridique, le notaire veille à la protection des intérêts de chacune des parties à un contrat. Contrairement à la croyance populaire, l’achat d’une propriété est bien plus qu’une simple signature. Afin de s’y retrouver parmi les divers étapes et intervenants, voici le processus général de l’achat d’une propriété.

Nos services en droit immobilier

  • Rédaction / Analyse de promesse d’achat
  • Vente / Achat de propriété résidentielle et commerciale
  • Hypothèque / Contrat de prêt
  • Refinancement
  • Quittance / Mainlevée
  • Examen et correction de titres immobiliers

Quel est le processus d’achat d’une propriété ?

1- La recherche du courtier immobilier – Point de départ à une transaction sécuritaire, le courtier immobilier est un allié important lors de l’achat d’une propriété. Que ce soit pour rechercher une propriété, négocier un prix ou remplir une offre d’achat, le courtier immobilier vous guidera à travers les différentes étapes de ce processus grâce à son expertise et son savoir-faire en la matière.

2- Le courtier hypothécaire – Prêt hypothécaire, marge de crédit, prêt-rénovation … une multitude de produits financiers s’offrent à vous pour vous aider à acquérir votre propriété et mener à terme vos projets. Le courtier hypothécaire est là pour vous conseiller, identifier vos besoins et vous aider à trouver le financement qui convient le mieux à votre situation.

3- Le notaire – Au cœur des transactions immobilières, le notaire est LE spécialiste du droit immobilier. Une fois la propriété trouvée et le financement obtenu, le notaire s’assure ensuite de la conformité juridique de la transaction et veille à ce que toutes les parties soient protégées.

1 – Remise des documents nécessaires
Le courtier immobilier ou le vendeur s’assure d’apporter au notaire tous les documents requis pour la transaction, dont la promesse d’achat dûment signée, les titres de propriété, le certificat de localisation, les comptes de taxes municipales et scolaires, etc.

De son côté, l’acheteur doit indiquer à son courtier hypothécaire ou à son institution financière avec qui il contracte un emprunt le nom du notaire qui procédera à la transaction. Ainsi, le courtier hypothécaire ou l’institution financière de l’acheteur se chargera d’envoyer au notaire tout les détails du prêt afin qu’il prépare l’acte d’hypothèque à intervenir. L’acheteur devra aussi contracter une assurance habitation pour assurer sa future propriété et faire parvenir la police d’assurance au notaire en prévision de la transaction.

Éventuellement et selon les instructions données par le notaire, l’acheteur devra s’assurer d’obtenir une traite bancaire auprès de son institution financière pour la mise de fonds et les autre frais, et la remettre au notaire au minimum 48 heures avant la date fixée pour la vente. Cette traite bancaire devra être émise à l’ordre du notaire « en fidéicommis » ou « in trust ».

2 – L’examen du droit
Le notaire procède à l’analyse de tous les documents légaux qui lui ont été remis (certificat de localisation, titres de propriété, déclarations de copropriété le cas échéant, etc.) afin de s’assurer de la conformité de ceux-ci au plan juridique.

Il effectue ensuite l’examen des titres de la propriété afin de déceler toute irrégularité, pour confirmer que le vendeur est bien le propriétaire en titre et qu’il a le pouvoir de vendre la propriété. Le notaire s’assure également de la présence de servitudes et autres charges afin de s’assurer que l’acheteur ne sera pas dérangé dans l’avenir.

Le notaire vérifie l’état des taxes municipales et scolaires afin de charger au vendeur tout arrérage non payé et pour faire les «ajustements» ou «répartitions» entre l’acheteur et le vendeur. Le notaire examine la police d’assurance habitation, rédige l’acte de vente et l’acte d’hypothèque, et effectue les autres vérifications et préparatifs nécessaires en vue de la signature de l’Acte de vente.

3 – Les rendez-vous
Un fois l’examen du droit terminé, et quelques jours avant la date prévue pour la transaction, le notaire ou un membre de l’étude entrera en contact avec le vendeur et l’acheteur pour connaître leurs informations personnelles et pour fixer les dates des rendez-vous:

1ere rencontre : La signature du prêt hypothécaire. Quelques jours avant la transaction, l’acheteur devra venir signer l’acte d’hypothèque pour que son institution financière puisse faire parvenir au notaire l’argent du financement. C’est à ce moment que l’acheteur doit apporter une traite bancaire pour la mise de fonds, afin que l’argent soit disponible et compensé dans le compte du notaire pour le jour de la transaction.

2e rencontre : La signature de l’acte de vente. C’est à ce moment qu’a lieu la transaction officielle, où l’acheteur deviendra propriétaire de la maison. Le vendeur et l’acheteur doivent être présents afin que le notaire leur fasse la lecture de l’Acte de vente et qu’il explique au deux parties leurs droits et obligations.

Ce qu’il faut prévoir en coûts :
Pour l’acheteur :

– Mise de fonds d’au moins 5 % du prix d’achat (possibilité de remises en argent);

– Honoraires du notaire pour l’acte d’achat et l’acte de prêt hypothécaire: les prix sont variables d’une étude de notaires à l’autre. Notre étude a établi un prix de base incluant les taxes et frais d’enregistrement. Toutefois, certains dossiers comme ceux pour des immeubles à logements ou commerciaux, ceux financés par certains prêteurs hypothécaires, peuvent engendrer plus de travail et en conséquence, une facture plus élevée;

– Taxe de bienvenue (aussi appelée «droit de mutation») : compte de taxe à recevoir directement de la municipalité 1 à 3 mois après la transaction;

– Ajustements des taxes : au moment de la transaction, si le vendeur a payé en entier (ou en partie) les comptes de taxes municipales et scolaires, l’acheteur doit lui rembourser la part correspondant à son occupation de la propriété. C’est la responsabilité du notaire de calculer ce qu’on appelle les «ajustements» ou les «répartitions», afin que les coûts soient répartis équitablement entre les parties;

– Prochain compte de taxes : même si l’on paye des «ajustements» pour les taxes, il faut payer les comptes de taxes foncières à l’avenir. De plus, même si les versements pour le prêt hypothécaire comprennent une portion pour les taxes, l’acheteur doit parfois effectuer un versement de taxes à la municipalité en certaines circonstances;

– Certificat de localisation : si l’acheteur (ou son créancier hypothécaire) requiert un nouveau certificat de localisation qui ne révèle aucune modification au précédent certificat, ce sera à ses frais;

– Convention d’indivision : si des acheteurs ou des conjoints désirent établir par écrit une entente entre eux, notamment quant à la mise de fonds ou quant à leur part respective dans la propriété, un document supplémentaire appelé «convention d’indivision» pourrait être nécessaire.

Pour le vendeur :
– Frais de quittance : si le vendeur avait une hypothèque, il faut payer les frais de quittance pour radier l’hypothèque et ce, même si elle est remboursée en entier. Ces frais de quittance varient d’un bureau de notaire à un autre, mais sont généralement de 600 à 800$ par quittance à obtenir, incluant les frais d’enregistrement de celle-ci;

– Frais de remboursement du prêt hypothécaire: le relevé émis par le créancier du vendeur peut inclure des intérêts courus et à courir jusqu’à la réception du paiement, une pénalité de remboursement avant le terme prévu, un ajustement quant au compte de provision pour taxes, des frais de fermeture de dossier… Le tout selon les exigences de l’institution financière du vendeur à être remboursée;

– Ajustements des taxes : au moment de la transaction, si le vendeur n’a pas payé tous les versements de taxes, il devra probablement payer à l’acheteur la portion des taxes dont il est responsable, soit avant la transaction. C’est la responsabilité du notaire de calculer ce qu’on appelle les «ajustements», afin que les coûts soient réparties équitablement entre les parties;

– Arrérages de taxes : tous les arrérages de taxes municipales et scolaires non payés doivent l’être au moment de la transaction. Le notaire se chargera de payer, au nom du vendeur, les autorités concernées à même les fonds à remettre au vendeur;

– Frais d’obtention des relevés de compte de taxes municipales et scolaires : les municipalités et commissions scolaires chargent des frais fixes pour l’émission des relevés de compte de taxes, entre 15 $ et 30 $ selon l’autorité concernée;

– Certificat de localisation : dans la plupart des promesses d’achat immobilière, il est expressément prévu que le vendeur doit remettre à l’acheteur un certificat de localisation démontrant la situation actuelle des lieux;

– Rétribution du courtier immobilier, plus taxes applicables;

– Frais d’occupation : si l’acheteur ne prend pas possession de la propriété le jour même de l’acte de vente, des frais d’occupation peuvent être payables par le vendeur à l’acheteur. Ces frais doivent être négociés au moment de la signature de la promesse d’achat, si la date d’occupation est différente de la date prévue pour la transaction.